【 法院判决 】

福建省 XX 市 XX 人民法院

民事判决书

（ 2003 ）鲤民初字 XX 号

  原告苏 XX ，男， 1939 年 11 月 15 日出生，汉族，住 XX 区新府口 XX 号。

  委托代理人陈炳辉，福建义全律师事务所律师。

  被告洪 XX ，女 1936 年 2 月 28 日出生，汉族，住 XX 区东街 3 号区 XX 室。

  被告徐 XX ，女， 1925 年 5 月 5 日出生，汉族，住 XX 区 XX 镇 XX 村。

  被告徐 XX ，男， 1951 年 11 月 4 日出生，汉族，住香港九龙 XX 港衍庆 XX 号衍庆大厦 XX 楼 A5 。

  三被告共同委托代理人林 XX 、陈 XX ，福建泉州泉秀律师事务所律师。

  原告苏 XX 与被告洪 XX 、徐 XX 、徐 XX 房屋借用合同纠纷一案，本院于 2002 年 1 月 31 日受理后，于 2003 年 3 月 31 日作出（ 2002 ）鲤民初字第 265 号民事判决，原告不服提起上诉， 2003 年 8 月 11 日泉州市中级人民法院以（ 2003 ）泉民终字第 859 号民事裁定书，发回本院重审，本院另行组成合议庭，于 2004 年 1 月 6 日公开开庭进行了审理。原告苏永 XX 及其委托代理人陈炳辉、三被告的委托代理人林 XX 、陈 XX 到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。

  原告苏 XX 诉称， 1975 年 3 月 28 号，徐 XX 借 4 千元给原告而原告将其父址在鲤城区新府口 82 号楼房楼顶前后房各二间、前后厅各一间、东畔埕边一间借给徐 XX 居住；同年 8 月 6 日，徐 XX 又借给原告 2 千元，原告又将上述楼房楼下东畔前后房二间、前后厅各一半借给徐 XX 居住，双方对以上两次借款借房均约定借款无利息，厝无租金，期限不限，听原告备款赎回，但必须提前三个月告知。时至今日，徐 XX 夫妇均已去世，其子徐 X 也于 1987 年农历 12 月 10 日去世，原告近期需用房屋，即事先几个月前告知现诉争房屋的实际管理者洪 XX （徐 X 之妻）要求赎回，但被告拒不办理。请求依法判令解除原、被告双方借钱借房协议，被告立即退还原告的诉争房屋，原告退还被告的借款，并由被告承担本案的受理费。

  被告洪 XX 、徐 XX 、徐 XX 辩称，原告主张其系诉争房屋原产权人苏 X 之子，且苏 X 已故，证据不足，原告不具有本案诉讼主体资格。诉争房屋已由黄 XX 及其子苏 XX 于 1974 年出卖给被告的长辈徐 XX ，买方徐 XX 已一次性支付了房款 12500 元，原告也将房屋交付徐 XX 掌管至今，答辩人对原有房屋进行了必要的维修和扩建，双方的买卖关系成立，合法有效。 2001 年，原告曾诉至法院主张其与徐 XX 间为房屋典当关系，且该曲当关系无效，原告现又主张其与徐 XX 间为借钱借房的双借关系，前后自相矛盾，且均缺乏事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。

  经审理查明，诉争房屋是址在泉州市 XX 区新府口 XX 号的二层楼房，列城由区第 20 段第 XX 地号，《土地所有权状》和地籍图登记的面积为宅四分四厘，坐北朝南，所有权人为苏炳文。解放前，苏 XX 前往台湾，诉争房屋由其妻黄 XX 及其子苏 XX 掌管使用。 1974 年 2 月 18 日，黄 XX 及其子苏 XX 出具一张卖断契交三被告的长辈徐 XX 保管，卖断契载明：黄 XX 、苏 XX 有承先祖父遗下产业一座，址在本市鲤中公社胜利街新府口门牌四十号（新门牌 82 号），上下二层共 12 间，今母子相议愿将该厝屋卖断给徐 XX 先生为业，面议计价人民币 12500 元正，即日同中当面如数收讫元讹，该业送交买方掌管永为己业，特立卖尽厝屋契字一纸付徐 XX 先生收执为据，附缴上手红白契字上加盖私章，并随即交付该房屋上手经白契字三张给徐 XX ，但未按卖契的约定交付土地所有权状。此后，双方因故未实际履行房屋卖断契约。 1975 年徐 XX 又先后两次与原告苏 XX 签订借钱借房合约书。落款时间为 1975 年 3 月 28 日的第一份合约书载明：“今因乙方（苏 XX ）向甲方（徐 XX ）借人民币四千元整，乙方经母子商议，愿将父亲产业楼顶前后房各两间、前后厅各壹间、东畔埕边厨房壹间借给甲方居住，但款无利息、厝无租金，期间不限，听乙方备款赎回，乙方必须提前三个月通知甲方。”落款时间为 1975 年 8 月 6 日的第二份合约书载明：“今因乙方（苏 XX ）再向甲方（徐 XX ）借人民币贰仟元整修理楼屋，乙方经母子商议愿将父亲产业楼脚东畔前后房两间、前后厅各壹半借给甲方居住，但款无利自己，厝无租金，期间不限，听乙方备款赎回，乙方必须提前三个月通知甲方。”两份合约书落款处均盖有乙说谎苏 XX 、知见人黄 XX 、甲方徐 XX 的印章。此后。苏 XX 即将两合约中约定的房屋交徐 XX 居住 20 世纪 90 年代间，徐 XX 夫妇先后去世。此后，徐 XX 借用的诉争房屋分别由其女徐 XX 儿媳洪 XX 、孙子徐 XX 即三被告各自管理使用。 2000 年，苏 XX 与洪 XX 为该房发生纠纷，原、被告现分别占据诉争房屋西畔和东畔两层楼房。 2001 年 5 月 28 日，原告以 1975 年徐 XX 先后两次与苏 XX 签订的合约是房屋典当合约书，该合约无效为由，向本院提起诉讼，要求判令原、被告双方典当关系无效，判令被告迁出占用的房屋。同年 12 月 18 日，本院作出（ 2001 ）鲤民初字第 487 号民事判决，该判决书确认徐 XX 与苏 XX 于 1975 年签订的两合约书内容为借钱借房的双借合约，合约书来源合法，内容真实，原告主张典当关系依据不足，判决驳回原告的诉讼请求。该判决书同时确认苏 XX 系苏 X 、黄 XX 夫妇之子，且苏 X 、黄 XX 夫妇两人均已去世一事实。原、被告对（ 2001 ）鲤民初字第 487 号民事判决书均未提起上诉。 2002 年 1 月 31 日原告以原、被告之间存在双借关系为由，再次向本院提起诉讼，请求解除原、被告间的双借关系等。 2003 年 3 月 31 日，本院作出（ 2002 ）鲤民初字第 265 号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告对该判决不服，提起上诉。二审法院以该判决对合约书的认定与（ 2001 ）鲤民初字第 487 号生效民事判决的认定明显不一致，事实不清为由，发回本院重审。

当事人争议的焦点在于：

  一、原告是否具有本案诉讼主体资格。原告主张其父母苏 X 、黄 XX 均已去世，原告苏 XX 是合约书的签订者，其提起解除合约的诉讼，诉讼主体资格合格。原告同时提供 XX 区 XX 居委付出具的 NO.0000XX 介绍信为证，该介绍信载明，苏 XX 确系苏 X （ 1984 年去世于台湾）、黄 XX （ 1995 年去世）之子。被告认为该介绍信不足以证明苏 X 、黄 XX 均已去世及苏 X 与苏 XX 为父子关系，故原告诉讼主体资格不合格，应驳回原告的起诉。

  本院认为，鲤城区和平居委付出具的 NO.0000XX 介绍信来源的合法性和内容的起初性已经本院生效的（ 2001 ）鲤民初字第 487 号民事判决确认，被告又无相反证据足以推翻，应予认定。苏 X 去台湾后，苏 XX 作为诉争房屋的管理人与徐 XX 订双借合约，现其提起诉讼，要求解除合约，诉讼主体资格适格。

  二、苏 XX 与徐 XX 间是否存在双借关系。原告主张，诉争房屋始终是苏家的业产，苏 XX 与徐 XX 间实际存在的是双借关系。原告提供诉争房屋土地所有权状申请书、土地登记收费收据、《土地所有权状》及其存根、地籍图、证人黄 XX 的书面证明材料、苏 XX 和徐 XX 先后于 1975 年 3 月 28 号、 1975 年 8 月 6 号共同签订的两份合约书为证。原告同时提供一张复印自房管部门， 1974 年徐 XX 出卖 XX 巷 33 号房屋的契字为证，欲证明该契字上的徐 XX 印章与合约书上的徐 XX 章痕迹相同。被告质证：对诉争房屋土地所有权状申请书、土地登记收费收据、《土地所有权状》及其存根、地籍衅来源的合法性、内容的起初性无异议；证人黄 XX 未出庭作证，其证词能作为证据；两份合约书是伪造的，徐 XX 从不使用过合约书上所体现的印章；至于复印自房管部门徐 XX 出卖 XX 巷 33 号房屋的契字来源是否合法不清楚。被告主张，黄 XX 和苏 XX 母子两人已于 1974 年 2 月 18 日日以人民币 12500 元将诉争房屋出卖给徐 XX ，徐 XX 支付购房款 12500 元后，已实际拥有了诉争房屋的所有权。被告同时提供 1974 年 2 月 18 日黄 XX 和苏 XX 母子盖章的卖断契、三张诉争房屋的上手契、证人郑 XX 、吴 XX 的书面证明材料、 1988 年 4 月 25 日房管部门收取徐 XX 人证费用的收据、复印自（ 2003 ）年泉民终字第 859 号民事郑 XX 由苏 XX 提供给泉州市中级人民法院的 1975 年 2 月 18 日徐 XX 出具人黄 XX 和苏 XX 保管的字据为证。徐 XX 于 1975 年 2 月 18 日出具给黄 XX 和苏 XX 母子的字据载明：黄肃昭 XX 和苏 XX 出让新府口四十号楼房与徐 XX 为业，经于 1975 年 2 月 18 日行契过款人民币 8 万元，剩余 4500 元正面议 4 个月至 1975 年 6 月 15 日止，全部搬空交买主居住，并付清余款，特立此条为。徐 XX 在该字据上加盖私后，交原告收执。原告质证，对 1974 年 2 月 18 日的卖断契，三张争房屋的上手契、 1975 年 2 月 18 日徐 XX 出具的字据来源的合法性无异议，但认为卖断契及字据的内容均未实际履行过，苏 XX 母子两人从不收一任何一项购房款，徐 XX 保管的只是诉争房屋有关房契中其中三张上手契，原告至今仍保留诉争胜房屋大部份主要房契；原告向泉州市中级人民法院提供 1975 年 2 月 18 日徐 XX 的字据的目的在证明徐 XX 曾用过 1975 年 3 月 28 日、 1975 年 8 月 6 日的两分合约书上所体现的印章；被告在原审期间主张 12500 元的购房款是原告在 1974 年 2 月 18 日签订的卖断时“即日同中当面如数收讫”，现重审期间又主张 125000 元的购房款是徐守葵在 1975 年 2 月 18 日交纳 8000 元陆续付清的，前后主张相互矛盾；证人郑 XX 、吴 XX 未到庭作证，其证词不源不合法，不具有证据效力； 1988 年 4 月 25 日房管部门的收据不足以证明与本案的关联性。被告为证明民间刻制印章的快速简易性，提供创立文印店《收款收据》为证。原告质证认为该《收款收据》与本案不具有关联性。

  本院认为，当事人对原告提供的土地所有权状申请书及其土地登记收费收据、《土的所有权状》及其存根、土籍图各一份及被告提供的诉争房屋的三张上手红白契字来源的合法性、内容的起初性无异议，应予认定。当事人对被告提供的 1974 年 2 月 18 日苏 XX 及其母黄 XX 昭出具的卖断契、 1975 年 2 月 18 日徐 XX 出具给黄 XX 和苏 XX 母子保管的字据等证据来源合法性无异议，该证据的合法性也应予以认定。但该卖断契及字据中对付款时间的约定，并不足以说明买方已实际支付了购房款，即被告主张卖断契已实际履行，证据不足，不予采纳。证人黄 XX 、郑 XX 、吴 XX 的书面证明材料，因证人均未出庭作证，本院不予认定。被告提供的的《收款收据》与本案不具有关联性，不予认定。原告提供的 1975 年 3 月 28 日、 1975 年 8 月 6 日两份新加坡有甲方徐 XX 、乙方苏 XX 、知见人黄 XX 盖章的合约书，被告否认徐 XX 印章的真实性，但又没有提供足反驳的证据，应当承担举证不能的法律后果，且该合约书中的证据效力已经本院生效的（ 2001 ）鲤民初字第 487 号民事判决确认，应予认定。

  综上，本院认为，苏 X 去台湾后，苏 XX 作为诉争房屋的管理人与徐 XX 分别于 1975 年 3 月 28 日、 1975 年 8 月 6 日两次签订钱房双借的合约羽后，双方已形成了借房、借钱两种债务关系，债务人对所借财物均只有使用权，并要依约在一下期限内负责偿还。因双方对借用期限没有约定，故合约一方当事人随时有权要求解除合约并要求另一方当束人履行还返财物的义务。原合约一方当当事人徐守葵去世后，三被告作为徐 XX 的同住家属继续使用借用的房屋，苏永平对此长期未提出异议，应视为苏 XX 与现房屋的实际使用人三被告继续形成事实借用关系。原告要求三被告发行还返房屋的义务，应予支持，但应提前通知对方。苏永平自愿返不借款，没有违反法律规定，应予准许。被告主张徐 XX 已实际履行了卖断契中的交纳购房款的义务，证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项之规定，判决如下：

• 解除原告苏永平与被告洪美玲 XX 、徐 XX 、徐 XX 间的借用合约。

• 被告洪 XX 、洪 XX 、徐 XX 应于本判决生效之日起三个月腾空其各自管理使用的址在泉州市 XX 区新府口 XX 号楼房，并交付原告苏 XX 掌管。

• 原告苏 XX 应于本判决生效之日起三个月内支付徐 XX 的继承人人民币 6000 元，该款项交由洪 XX 、徐 XX 、徐 XX 三被告掌管。、

  本案受理费 500 元，由被告负担。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起原告苏 XX 、被告洪 XX 、徐 XX 十五日出，被告徐 XX 三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

审 判 长 陈 XX

审 判 员 郑 XX

代理审判 员 吴 XX

二 00 四年四月六日

书 记 员 洪 XX

【 律师代理 】

原告苏 XX 诉洪 XX 房屋借用纠纷案

一审代理词

（ 2003 ）福义律民初字第 XX 号

审判长、审判员：

  我依法接受原告苏 XX 的委托，作为其委托代理人，参加本案的诉讼活动。庭审前，我同原告多次交谈，进行走访和勘察。本案几年来经过多次审理，今天又参加了庭审调查，对本案的事实有了坤的子解现就本案的事实和有关法律问题，发表如下代理意见。

• 原、被告之间房屋诉争是双借合同，原告可以解除合同，法院应予支持。

  原告苏 XX 是否将讼争的房屋转让给被告，是本案最大的争议焦点。被告提出主张原告于 1974 年将讼争房屋卖给被告，并向法庭出示了买厝绝契。从而认为原、被告之间的行为属买卖行为。本代理人认为被告对法律行为性质的认识的错误的，该份买厝绝契约仅能反映证明原、被告之间曾经有过买卖房屋的意向，但该买卖由于被告无力支付购买房屋的款项，而没有实际履行。假设原、被告之间的法律师行为的性质是买卖合同，而且已经如被告代理人据说 的已经履行完毕的话，那么，原被告于 1975 年 3 月 28 日和 1975 年 8 月 6 日签订的双借合同又该如何解释呢？被告的代理人数次提出，那两份双借合同是符合客观事实、合法有效的，足以认定。事实上，原、被告之间确实有过买卖房屋的意向，但由于被告无力支付买卖房屋的款项，导致该合同未实际履行，因此后来就转为典当合同。由于当时国家下策取消房屋子典当行为，合约书载明借款借厝，根据当时的民政部应当认定为双借合同。从双借合同的约定出发，原告可以在任何时候解除合同，只需在解除合同前 3 个月内发行通知义务，给被告方必要的准备时间，本案中原告已经发行了其通知义务，依法可以解除合同。

  二、假如原、被告双方的行为是买卖合同的话，双方之间的买卖合同的是否已经实际履行了呢？本代理人认为，原被告之间的买卖合同行并未实际履行。具体理由如下：

1 、被告双方在合约书中约定，在合同生效后应当转移房屋的所有权证书和土地所有权证。可事实上呢，该诉争房屋的土地所有权证仍然在原告手中。被告举证说其曾以 1988 年申请办理房屋的所有权证。但事实上，被告至今无法以办成功，原因就在于该土地所有权属于原告。被告未取得该房屋的所有权证和土地的所有权证。证明了买卖合同并未实际履行。

• 被告双方在合约书中约定买卖的标的是整幢房屋。但事实的民政部却是该房屋西边的房屋一直由原告一家人居住使用这又再次引证了原告提供的两份双借合约书的起初客观性。被告的代理人在庭审时说西边的房屋是被告买下房屋后借给原告使用的，被告还曾因为原告撬房屋的锁而报警，但被告对此并未举出任何证据。相反的，碑向法庭提供了一份和平街居委付前任调解员黄子钥的一份的证人证言，摩拳擦掌非常清楚，证明徐家 XX 曾于 82 年未经苏 XX 的同意，擅自敲西边房屋锁占用苏 XX 的房屋。再次证据了买卖合同未实际履行。

• 被告代理人在庭审中主张被告对该房屋进行了装修，改变了房屋的结构。从而可以引证为合同已经实际履行。本代理人认为这种观点是不正确的。真实的情况是这样的：原被告双方的买卖合同因被告无力支付房屋款项而无效后，被告需要房屋居住，原被告双方就签订了双借合同。虽然从法律的角度讲，双方法律行为的性质应当是双借，但双方却将其主为是典当。而按照典当的做法，被告应当对典当的不动产进行维护。况且被告仅是对东边房屋一般维修，并没有改变结构，拆建或扩建。因此，原告代理人认为，虽然被告有对房屋进行维护，是按照典当的要求履行义务。完全不同于买卖合同实际履行后，权利人对其财产的一种维护。从另外一个角度上讲，被告一家人借用几十年的房屋进行必要的装修维护，从情理上是应该的，从居住的需求来说，也是必须的。

• 原告提供两份双借合约书是否真实，也是本案争议焦点。

  泉州市中级人民法院（ 2003 ）年泉民终字第 859 号民事裁定书中指出，“该二份证据的查实认定直接影响到本案的处理。”鲤城区人民法院曾于 2001 年 12 月 18 日以（ 2001 ）鲤城初字第 487 号作出民事判决书称“原告提供的其与徐 XX 签订的合约书，盖有原告苏 XX 和徐守葵的印章，以及作为知见人原告母亲黄 XX 的印章，被告否认徐 XX 的印章的真实性，但又没有提供证据足以进行鉴定，应当承担举证不能的民事法律后果，该两份合约书可台确认。”原告今天庭审中，已经向法庭出示一份赂泉州市房管局调取的档案，徐守葵在 1974 年 2 月 23 日将 XX 巷 33 号房屋卖给陈 XX 的卖契中盖有徐 XX 的印章，而印章与当时同原告签的双借合约书中的印章一样，这一证据足以认定徐 XX 的印章具有合法的真实性。

  综上所述，代理人认为，应当判决解除原、被告的双借协议，被告应当将房屋返还给原告，同时原告也应当将其从被告原借来的款项返还给被告。以上代理意见请合议庭在审议时慎重考虑和采纳。谢谢！

福建义全律师事务所

律师：陈炳辉

2003 ． 11 ． 28